- Honoraires moyens par vente
- 7 500 € HT
- Ventes conclues par mois
- 3
- Chiffre d'affaires mensuel
- 22 500 €
- Investissement de départ
- 45 000 €
- Une agence de transaction ne peut pas exercer sans carte professionnelle délivrée par la CCI, valable 3 ans.
- Hypothèses de départ courantes : 7 500 € HT d'honoraires par vente, 3 ventes par mois, 35 % reversés aux agents commerciaux.
- L'investissement pour une agence avec vitrine tourne souvent autour de 45 000 €.
- Avec ces valeurs, les charges fixes atteignent environ 9 650 € par mois et le seuil de rentabilité ressort vers 14 840 € HT, soit 2 ventes par mois.
- La garantie financière, obligatoire si l'agence détient des fonds, est d'au moins 110 000 € par activité, ou 30 000 € les deux premières années dans certains cas.
- Les honoraires arrivent à la signature de l'acte, souvent trois mois après le compromis : la trésorerie de départ est décisive.
Que demande la banque dans un business plan d'agence immobilière ?
La banque attend d'un business plan d'agence immobilière la preuve que vous signerez assez de ventes pour couvrir vos charges, et que votre trésorerie tiendra pendant les mois qui séparent le premier mandat du premier acte signé chez le notaire. Le chiffre d'affaires d'une agence arrive par paliers, au rythme des ventes conclues.
Le banquier regarde en priorité cinq éléments :
- La carte professionnelle : sans carte « transaction », vous ne pouvez ni prendre de mandat ni percevoir d'honoraires.
- Votre réseau et votre expérience : années de négociation, ventes réalisées, connaissance du secteur.
- Le marché local : nombre de ventes par an dans votre secteur, prix moyens, nombre d'agences et de mandataires.
- Le portefeuille de départ : mandats déjà promis, partenariats avec des promoteurs ou des notaires.
- L'apport : en général 20 à 30 % du besoin total.
Notre guide sur le business plan lu par le banquier explique comment il évalue ces points.
Quels chiffres justifier dans le prévisionnel d'une agence immobilière ?
Le prévisionnel d'une agence immobilière repose sur deux hypothèses principales : les honoraires moyens par vente et le nombre de ventes conclues par mois. Les valeurs ci-dessous sont des ordres de grandeur pour une agence de transaction avec le dirigeant, deux agents commerciaux indépendants et un assistant.
| Hypothèse | Valeur de départ | Comment la justifier |
|---|---|---|
| Honoraires moyens par vente | 7 500 € | Barème d'honoraires appliqué au prix moyen des biens du secteur (environ 4,5 % TTC d'un bien de 200 000 €) |
| Ventes conclues par mois | 3 (36 par an) | Volume de ventes du secteur, part de marché visée, mandats promis |
| Coûts variables | 35 % du prix | Rétrocessions aux agents commerciaux, frais engagés par vente |
| Loyer | 1 800 € | Projet de bail pour un local avec vitrine |
| Autres charges fixes | 2 800 € | Portails d'annonces, logiciel, assurance, garantie, véhicule, comptable |
| Salaires chargés | 2 400 € | Un assistant à temps plein |
Le chiffre d'affaires qui en découle est de 22 500 € HT par mois en régime de croisière, soit 270 000 € par an. Le mot clé est « croisière » : la première année doit tenir compte du délai d'environ trois mois entre le compromis et l'acte authentique, moment où les honoraires sont encaissés. La méthode du prévisionnel financier sur 3 ans aide à construire ce démarrage. Vous pouvez tester vos chiffres dans le simulateur gratuit de Bizplan, prérempli pour une agence immobilière.
Simulez votre projet : agence immobilièreLe simulateur gratuit calcule votre seuil de rentabilité, votre mensualité et la solidité de votre dossier.
Lancer le simulateurCombien coûte l'ouverture d'une agence immobilière ?
Ouvrir une agence immobilière avec vitrine coûte souvent autour de 45 000 € en création, hors rachat d'un fonds. Une activité sans local, à domicile, demande beaucoup moins mais se finance autrement.
| Poste | Montant indicatif |
|---|---|
| Travaux du local et vitrine | 15 000 € |
| Mobilier et informatique | 7 000 € |
| Dépôt de garantie et frais de bail | 6 000 € |
| Communication de lancement et prospection | 5 000 € |
| Enseigne et signalétique | 4 000 € |
| Logiciel de transaction et site internet | 3 000 € |
| Honoraires, carte professionnelle, assurances, formation | 3 000 € |
| Premier loyer et dépôt du véhicule en location | 2 000 € |
| Total investissement | 45 000 € |
Ce tableau forme le côté « besoins » du plan de financement initial. Notre calcul standard y ajoute deux mois de charges fixes hors prêt (18 000 €). Le besoin total atteint alors 63 000 €. Avec un apport de 16 000 € (environ 25 %), le prêt bancaire est de 47 000 € sur 7 ans. Pour une agence, deux mois de trésorerie sont souvent trop courts : prévoyez plutôt de quoi couvrir quatre à six mois sans honoraires, et montrez-le dans votre plan de trésorerie.
Comment calculer le seuil de rentabilité d'une agence immobilière ?
Le seuil de rentabilité est le chiffre d'affaires à partir duquel l'agence couvre toutes ses charges sans perte ni bénéfice. On le calcule en divisant les charges fixes par le taux de marge sur coûts variables.
La marge sur coûts variables est ce qui reste des honoraires une fois reversée la part des agents commerciaux : ici 65 %. Les charges fixes comprennent le loyer, l'assistant, les portails d'annonces, votre rémunération et la mensualité complète du prêt (47 000 € sur 7 ans à 4,2 %).
| Élément | Montant |
|---|---|
| Chiffre d'affaires (7 500 € x 3 ventes) | 22 500 € |
| Coûts variables (35 %) | 7 875 € |
| Marge sur coûts variables (65 %) | 14 625 € |
| Loyer + autres charges + salaires | 7 000 € |
| Rémunération du dirigeant | 2 000 € |
| Mensualité du prêt | 647 € |
| Total des charges fixes | 9 647 € |
| Seuil de rentabilité (9 647 € ÷ 65 %) | 14 841 € |
| Excédent mensuel au niveau d'activité prévu | 4 978 € |
Ce seuil correspond à environ 2 ventes par mois, soit 24 par an, contre 36 prévues. La marge de sécurité (l'écart entre le chiffre prévu et le seuil) est d'environ 34 %. Elle semble large, mais une agence ne vend pas régulièrement : un mois à zéro vente coûte près de 9 650 € de charges. Raisonnez sur l'année plutôt que sur le mois. La formule est détaillée dans notre guide du seuil de rentabilité.
Quelles obligations pour ouvrir une agence immobilière en 2026 ?
L'activité de transaction immobilière est encadrée par la loi Hoguet : il faut une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI), et plusieurs garanties. Les points principaux, à vérifier auprès de votre CCI :
- Carte professionnelle « transaction » : délivrée par la CCI pour 3 ans, renouvelable.
- Aptitude professionnelle : un diplôme de niveau bac+3 juridique, économique ou commercial, un BTS professions immobilières, ou un bac avec 3 ans d'expérience, ou encore une expérience longue (10 ans comme salarié non cadre, 4 ans comme cadre).
- Moralité : absence de certaines condamnations, vérifiée par la CCI.
- Garantie financière : obligatoire si l'agence détient des fonds de clients. Elle ne peut être inférieure à 110 000 € par activité, montant ramené à 30 000 € pendant les deux premières années si aucun dirigeant n'a déjà exercé. Sans garantie, l'agence ne peut recevoir aucune somme hors honoraires.
- Assurance responsabilité civile professionnelle : obligatoire.
- Formation continue : 14 heures par an, ou 42 heures sur 3 ans, dont une part de déontologie.
- Collaborateurs : chaque négociateur, salarié ou agent commercial, doit détenir une attestation d'habilitation.
L'agence est aussi soumise aux obligations de lutte contre le blanchiment (vérification de l'identité des clients, déclaration des opérations suspectes) et doit afficher son barème d'honoraires.
Quelles sont les étapes pour ouvrir une agence immobilière ?
Ouvrir une agence immobilière suit six étapes, et la carte professionnelle vient avant toute prise de mandat.
- Étudier le secteur : volume de ventes, prix au mètre carré, agences présentes.
- Réunir les justificatifs d'aptitude et préparer la demande de carte auprès de la CCI.
- Choisir le local, puis établir le prévisionnel et le plan de financement.
- Souscrire la garantie financière si vous détenez des fonds, et l'assurance professionnelle.
- Présenter le dossier à deux ou trois banques, en insistant sur la trésorerie des premiers mois.
- Recruter les agents commerciaux, constituer le portefeuille de mandats, lancer la communication.
Pour une activité de conseil sans transaction, le modèle se rapproche du business plan d'un consultant. Consultez aussi notre exemple de business plan complet.
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Commencer gratuitementQuestions fréquentes
Combien de ventes pour qu'une agence immobilière soit rentable ?
Avec 7 500 € HT d'honoraires par vente, un loyer de 1 800 €, un assistant et un prêt de 47 000 €, il faut environ 2 ventes par mois, soit 24 par an, pour atteindre le seuil de rentabilité. Le premier semestre compte souvent peu de ventes signées, d'où l'importance de la trésorerie.
Combien coûte l'ouverture d'une agence immobilière ?
Une agence avec vitrine demande souvent autour de 45 000 € : travaux, mobilier, informatique, enseigne, dépôt de garantie, logiciel et communication de lancement. Prévoyez en plus une trésorerie couvrant quatre à six mois de charges, car les premiers honoraires arrivent tard.
Quel diplôme pour ouvrir une agence immobilière ?
Pour obtenir la carte professionnelle, il faut un diplôme bac+3 juridique, économique ou commercial, un BTS professions immobilières, ou un bac avec 3 ans d'expérience dans l'immobilier. Une expérience plus longue sans diplôme peut aussi suffire : 10 ans comme salarié non cadre ou 4 ans comme cadre.
La garantie financière est-elle obligatoire pour un agent immobilier ?
Elle est obligatoire seulement si l'agence détient des fonds pour le compte de ses clients, comme un dépôt de garantie. Son montant ne peut être inférieur à 110 000 € par activité, ramené à 30 000 € les deux premières années si aucun dirigeant n'a déjà exercé. Sans garantie, l'agence ne reçoit que ses honoraires.
Combien gagne une agence immobilière par vente ?
Les honoraires dépendent du barème de l'agence et du prix du bien. Pour un bien vendu 200 000 € avec des honoraires d'environ 4,5 % TTC, l'agence encaisse autour de 7 500 € HT. Si un agent commercial a apporté la vente, il en reçoit une part importante.
Quel apport pour ouvrir une agence immobilière ?
Les banques attendent en général 20 à 30 % du besoin total. Pour une agence, elles regardent surtout si l'apport et le prêt couvrent la période sans honoraires. Un prêt d'honneur peut renforcer vos fonds propres.